תהליך פינוי בינוי הוא המתווה השולט כיום בענף ההתחדשות העירונית, והדרך היעילה ביותר לחדש שכונות שלמות תוך התאמת התשתיות העירוניות להיקף התושבים הגדל. מדובר בפרויקטים ארוכים, מסועפים ומורכבים, שהניסיון והמקצועיות של היזם המוביל אותם משחקים בהם תפקיד משמעותי.

מה זה פינוי בינוי?

חוק פינוי בינוי מאפשר למדינה לאתר אזורים או מבנים שנבנו לפני שנים רבות באיכות בנייה נמוכה, להכריז עליהם כמיועדים לשיקום, לפנות את הדיירים המתגוררים בהם ולבנות אותם מחדש. במסגרת החוק, מעניקה המדינה הטבות מס וזכויות בנייה עודפות ליזמים על מנת לעודד ביצוע פרויקטים מסוג זה. 

למרות שהחוק עבר כבר ב-1965, רק שלושה עשורים לאחר מכן, ב-1998, הוכרז מתווה פינוי בינוי כמדיניות ממשלתית, ורק ב-2001 יצא לדרך הפרויקט הראשון במתכונת זו. היום כבר ברור שזוהי הדרך היחידה לחדש שכונות ישנות ולתת מענה לקצב גידול האוכלוסייה הישראלית, על התשתיות והשירותים העירוניים הנדרשים על מנת לעמוד בו, והמגמה השלטת בתחום ההתחדשות העירונית כיום היא קידום מתחמי פינוי בינוי.

מהם מתנאים הנדרשים לפינוי בינוי?

תהליכי פינוי בינוי יכולים להתבצע במתחמים שהוכרזו על ידי המדינה כמיועדים לפינוי בינוי. ברוב המקרים, מתחם המיועד לפינוי בינוי יכלול יותר מבניין אחד, ולא פחות מ-24 יחידות דיור בנויות. 

אם הבניין שלכם שייך למתחם מוכרז העונה על התנאים ומאפשר היתכנות כלכלית, יהיה עליו לעמוד במספר תנאים נוספים: קבלת הסכמתם של 67% או יותר מבעלי הדירות במתחם, אישור תב"ע – תוכנית בניין עיר המסדירה את השימושים במגרש ואת זכויות הבנייה הקיימות בו, וקבלת היתר בנייה בהתאם לזכויות שנקבעו בתב"ע.

מה כולל פרויקט פינוי בינוי?

במסגרת פרויקט פינוי בינוי ייהרסו המבנים הקיימים במתחם ובמקומם ייבנו בנייני מגורים חדשים. דיירי המתחם יחזרו לדירות חדשות, לרוב גדולות יותר, עם ממ"ד ומרפסת שמש, מעליות ומערכות אחזקה מתקדמות, ובדרך כלל גם חניונים תת קרקעיים.

הבנייה תכלול שדרוג תשתיות, התאמת פתרונות תחבורה, הקמת מרכזי קניות או מסחר, יצירת גינות, פארקים ושטחים ירוקים, וברוב המקרים גם הקמת מבני ציבור, מגני ילדים או בתי כנסת ועד בתי ספר, בהתאם לצרכים שיוכתבו על ידי העירייה/ הרשות המקומית. בתמורה, יקבל היזם זכויות בנייה להוספת יחידות דיור, אותן יוכל למכור בשוק החופשי ולמשוך אוכלוסייה חדשה אל השכונה המתחדשת.

השלבים של תהליך פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי יכול להתנהל בשני מסלולים – מסלול רשויות או מסלול מיסוי. במסלול רשויות, היוזמה לקידום התהליך מגיעה מהרשות המקומית שמכריזה על מתחם כמיועד לפינוי בינוי, מקדמת את שלבי התכנון ובהמשך מעבירה לבעלי הדירות את האחריות לבצע מכרז יזמים ולבחור את היזם המתאים להם. במסלול מיסוי, הדיירים הם אלו שמתאגדים בעקבות פנייה של יזם או לאחר ביצוע מכרז יזמים עצמאי, ויחד עם היזם שבחרו פונים למדינה בבקשה להכריז על המתחם שלהם כמתחם המיועד לפינוי בינוי. 

בשני המקרים, נערך הסכם מחייב עם היזם ועליו, כאמור, צריכים לחתום לפחות 67% מכלל בעלי הדירות במתחם. לאחר החתימה על ההסכם, מתחיל תהליך הרישוי: ראשית, יפעל היזם לקידום ותכנון התב"ע, ורק לאחר אישורה יגיש בקשה לקבלת היתר בנייה התואם את הגדרות התב"ע המאושרת. לאחר קבלת ההיתר, ידאג היזם לפינוי כלל דיירי המתחם לדירות חלופיות, בהן יתגוררו במשך כל תקופת הבנייה, עד שבתום העבודות יחזרו לדירותיהם החדשות במתחם החדש. 

פינוי בינוי – רק עם הניסיון והמקצועיות של גמז הנדסה ובינוי

משך התהליך וההיבטים הרגשיים של הריסת המתחם שבו בנו בעלי הדירות את חייהם ואת משפחתם, מתווספים לאתגרי התכנון, הרישוי והביצוע הכרוכים בבניית מתחמי דיור גדולים ומורכבים. לא כל יזם ערוך להתמודדות עם פרויקטים בקנה מידה כזה, הן מבחינה מקצועית והן מבחינת היכולת להקשיב, להבין ולתת מענה לכמות גדולה כל כך של דיירים.

על מנת להוביל פרויקט פינוי בינוי לסיום מוצלח, על היזם להיות בעל בקיאות רבה בתחום, איתנות כלכלית ומיומנויות בין אישיות גבוהות, אך יותר מכל נדרש שיהיה מקצועי ובעל ניסיון. לגמז הנדסה ובינוי בע"מ יש ניסיון של 15 שנים בתהליכי פינוי בינוי, בניית שכונות חדשות ויכולת להוציא לפועל את חידוש המתחם שלכם במקצועיות, ביעילות וברגישות הגבוהה ביותר לאורך כל שלב בדרך.