עסקאות תמ"א 38 כוללות שלושה צדדים – העירייה/ הרשות המקומית, היזם ובעלי הדירות. התנאים לקיומן, הרוב הדרוש על פי חוק והחששות הטבעיים של בעלי הדירות הם רק חלק מהסיבות שבגללן פרויקטים במתווה תמ"א 38 הם מהמורכבים והרגישים ביותר בענף הנדל"ן. כדי לצלוח אותם, נדרש יזם הגון, קשוב, מנוסה וחזק.
מהי תמ"א 38?
תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה לחזק מבנים קיימים, שההיתר לבנייתם התקבל לפני 1980, בפני רעידות אדמה. המיקום של מדינת ישראל, מעל השבר הסורי אפריקאי, הופך את סכנת רעידות האדמה לאיום ממשי שיש הטוענים כי הוא רק שאלה של זמן. לכן, אישרה הממשלה ב-2005 את תוכנית המתאר הארצית והעניקה במסגרתה זכויות בנייה בתנאים מועדפים על מנת לספק ליזמי נדל"ן תמריצים לקידום התוכניות.
ההבדלים בין תמ"א 38/1 לתמ"א 38/2
תוכנית המתאר הארצית כללה בתחילה פרויקטים מסוג אחד בלבד, המוכרים כיום כפרויקטים במתווה תמ"א 38/1. מתווה זה כולל חיזוק של הבניין הקיים כנגד רעידות אדמה, שיפוץ כללי של חזית המבנה, הלובי וחדר המדרגות, תשתיות המים, הביוב, הגז ועוד, הוספת מעלית לבניין וממ"ד ומרפסת שמש לכל דירה. בתמורה לביצוע המתווה, מקבל היזם זכויות בנייה המאפשרות לו להוסיף 1.5-2.5 קומות ולמכור את הדירות הנבנות בהן.
כאשר התברר כי בניינים רבים לא יעמדו בתקן העמידות הנדרש כנגד רעידות אדמה גם לאחר ביצוע חיזוק במתווה תמ"א 38/1, התווסף לתוכנית מתווה חדש – תמ"א 38/2 – המאפשר את הריסת הבניין ובנייתו מחדש. במסגרת מתווה זה, מפונים הדיירים מדירותיהם לדירות שכורות במימון היזם, וחוזרים עם תום הביצוע לבניין חדש עם דירות גדולות יותר, הכוללות גם ממ"ד ומרפסת שמש, וברוב המקרים נבנה גם חניון. גם במתווה זה, הבניין החדש כולל תוספת קומות שאת הדירות הנבנות בהן מוכר היזם בשוק החופשי.
האם הבניין שלכם עומד בתנאים הנדרשים לביצוע פרויקט תמ"א?
תמ"א 38 מיועדת לבניינים ישנים שלא עומדים בתקן 413 לעמידות בפני רעידות אדמה ושההיתר לבנייתם התקבל, כאמור, לפני 1980. אך לא בכל בניין ניתן להוציא לפועל פרויקט תמ"א. על מנת לעשות זאת יש לבחון את היתכנותו הכלכלית של הפרויקט, הקשורה, בין היתר, גם למדיניות התכנון של העירייה או הרשות המקומית. תנאי נוסף לקידום הפרויקט הוא השגת הסכמה של 67% לפחות מכלל בעלי הדירות, ולבסוף, על מנת להתחיל את העבודות בפועל, יש לקבל היתר בנייה מהעירייה או מהרשות המקומית.
שלבי התהליך לתמ״א 38
התהליך יכול להתחיל מיזם שפונה אליכם בעקבות זיהוי פוטנציאל לביצוע פרויקט, או מהתאגדות שלכם, פנייה לעורך דין ועריכת מכרז ליזמים שבסופו תבחרו את היזם המתאים. כך או כך, חשוב מאוד לפנות לקבלת ליווי משפטי ולבחור נציגות דיירים שתנהל את התהליך מטעמכם.
כשישנו יזם המעוניין לקדם את הפרויקט ומקובל על נציגות הדיירים, מתחיל תהליך התכנון של הפרויקט ובסיומו מוצגים לבעלי הדירות התוכנית המוצעת וההסכם המחייב. אם יושג רוב החתימות הדרוש להוצאת ההסכם לפועל, יחל שלב הרישוי הכולל עבודה של היזם מול ועדות הרישוי המקומיות עד לקבלת היתר בנייה. עם קבלת ההיתר, תחל הבנייה בפועל. במקרה של פרויקט תמ"א 38/1, הדיירים ימשיכו, ברוב המקרים, להתגורר בבניין, ובמסגרת פרויקט תמ"א 38/2 יפונו הדיירים לדירות שכורות ויחזרו עם תום העבודות לדירות חדשות בבניין חדש לחלוטין.
גמז הנדסה ובינוי: הניסיון שפרויקט התמ"א שלכם צריך
פרויקט תמ"א 38 הוא תהליך מורכב, ממושך ורצוף אתגרים וההתנהלות מול הרשויות ומול הדיירים מצריכה הרבה מאוד ניסיון, ידע, יכולת הקשבה וסבלנות. בחירת היזם היא חלק מהותי שישפיע רבות על הצלחת הפרויקט ועל אופן התנהלותו.
לגמז הנדסה ובינוי בע"מ יש ניסיון של 15 שנים בתחום ההתחדשות העירונית, בדגש על פרויקטים של תמ"א 38. מלבד הידע הנרחב בניהול, תכנון וביצוע פרויקטים מגוונים בתחום הבנייה, החברה מתמחה בהתנהלות מול הרשויות ופועלת בשותפות מלאה עם הדיירים, ומאחוריה רקורד מרשים של פרויקטים מוצלחים ומאוכלסים.
